房企业绩众相之二：三巨头的新宠儿

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 陈博 2016年，万科在年度报告的《致股东》上写道，对于中国房地产企业而言，如何面对2016年的市场繁荣，并非一个轻松的话题。有时候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰。

谁也未曾想过，两年之后，这份《致股东》的内容转变成 我们同时面临两场挑战，一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代；一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。

在2018年三巨头的年度业绩会上，万科企业董事长郁亮、恒大董事局主席许家印、碧桂园董事局主席杨国强愿意花更多时间交流的，几乎都聚焦在新业务上。

正如万科所言，为了支持未来的持续增长，转型势在必行。三位领跑者口风的改变，是市场单边快速上涨、行业整体快速扩张时代结束后，开发商基于市场新形势和行业新认识，重新对战略做出的判断。

新业务成主要话题

3月28日上午，万科2018年度深圳场业绩会正在进行，郁亮的嗓音有些沙哑，但这丝毫不影响他滴水不漏的回答。提问环节开始，他被点名 评价一下 万科这几年新业务的转型是成功还是失败 。

此前一天，万科发布的2018年度报告。在颇受关注的《致股东》信中，万科首次旗帜鲜明地指出，为了支持未来万科持续增长，转型势在必行。 但无论从我们今天的体量来看，还是从我们以往的行业环境来看，转型都绝非易事。

事实上， 转型 一词对万科而言并非陌生。万科于2012年提出 城市配套服务商 新战略，通过 试错机制 和 赛马机制 鼓励一线城市大胆尝试新业务。

2014年，万科的物业服务、租赁住宅、物流仓储服务等三项新业务启动市场化；随后两年，冰雪度假、商业开发与运营也列入新业务名单。

如今，万科的定位已经升级为 城乡建设与生活服务商 ，在2018年度报告上，除了冰雪度假被归类为其他业务，另外四项业务都以单独业务子项亮相。 这六七年来，万科不断用开阔的视野做更多的尝试，我们试图找到一个支持万科增长的新曲线。 郁亮说，万科对转型的认识从来没改变过，转型的决心也未曾动摇过。

几乎同样的一段话，在当天下午的香港场业绩会被郁亮重复提及。与过往侧重于房地产长篇大论的探讨不同，今年业绩会， 嗓子不太好 的郁亮更愿意把时间花在对转型和新业务的解释上。

这并非孤例。同一个下午，许家印准时现身恒大2018年度业绩会，他身后偌大的背景板，被汽车、养生谷、医院、养老院、童世界等一系列自带恒大logo的因素充斥得满满当当。在短短40分钟的交流里，这些因素贯穿始终。许家印回复了6个问题，多元化业务板块是他主动发声的兴趣点，新能源汽车更是激发起他的滔滔不绝。

这样的许家印似乎有点陌生，甚至当恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧向在场媒体详细介绍恒大在大湾区的布局之后，他还抢过话头说，你们（总是）习惯把地产业务说完，却没有提及其他业务。

并随即将位于广州南沙的恒大童世界、汽车整车生产基地，以及位于大湾区几大城市的电池高端制造业、即将在深圳布局的汽车产业计划透露出来。

恒大多元化始于九年前，实践过程中遭遇过失败。曾高调亮相的粮油、乳业及矿泉水等业务，经历3年探索后被许家印果断放弃。许家印称，因为发现粮油、乳业、矿泉水等产业的体量只能达到一年几十亿元销售额，与6000亿的年销售规模完全不匹配。 这么些年，我们一直从市场进行研究，什么样的多元化产业才能与恒大现在的规模互相匹配。在选择产业和未来前景上，我们选定大的产业。 而这种大的产业，最终被圈定在健康、文化旅游和新能源汽车上。

时间再回溯到一周前。碧桂园2018年度业绩会提早拉开序幕，杨国强几次露齿大笑都围绕在杨惠妍的话题上。架不住在场媒体相继发问，这位父亲调皮地用英语评价去年12月刚调任为碧桂园联席主席、主管新农业和机器人业务的二女儿工作 Verygood 。

作为去年碧桂园大力加码的新业务，机器人业务也是整场业绩会中杨国强愿意花费较长篇幅详细回复的两大问题之一。

碧桂园、万科、恒大，这是国内房地产行业风向标的三巨头，他们在业绩会上的讨论不约而同发生变化，预示着当规模扩张的红利期结束，开发商正基于对行业和市场认识，重新做出新一轮的判断与战略调整。

投入与产出

2018年7月，广东博智林机器人有限公司（以下简称 博智林机器人 ）在顺德成立，注册资本200亿元，它的诞生，宣告碧桂园正式涉足机器人产业。

时隔两个月，佛山市顺德区政府与博智林机器人签约，10平方公里的 机器人谷 项目正式落地，当日博智林机器人与8家企业签署收并购合作协议。按照计划，五年内碧桂园将在机器人领域投入至少800亿元。

单单这两个投入金额，叠加起来已经可以追赶上一家千亿房企的销售额。而在2018年度报告上，碧桂园的研发费用达12.24亿元，相较上一年的6.93亿元增加了76.62%。

但至少在目前，刚刚发展超过半年的机器人业务尚未为碧桂园产生过收益。 机器人业务发展会不会需要投入更多的成本和资金？ 在业绩会上，有媒体向杨国强抛出这个问题。

杨国强回答，碧桂园研究过，相较于投入资金，碧桂园得到的效益或者对社会的贡献更大。比如，碧桂园在香港的项目建筑成本接近3万港币/平方米，今天中国建筑工人工资已经有所提高，但很少年轻人进入这个领域，因为这是一件比较辛苦的事情。这30年来，建筑技术几乎没有什么进步，而机器人业务发展到今天已经比较成熟，国家在号召，社会也有需要。

我们也有经济能力，因为机器人业务的投入不是很巨大，研发成本也不是很高，而且只有研发成功才会进行量产，一旦量产就能产生效益。 他说。

新业务的发展需要培育期，但若想提前为抢占市场份额做准备，巨额投入往往少不了，同样的大规模投资动作也贯穿在恒大新能源汽车产业中。

去年6月以入股贾跃亭控制下的电动汽车FaradayFuture作为切入口，3个月后恒大又以144.9亿元代价获得世界最大汽车经销商广汇集团40.964%股权。

在与FF合作生变之后，从今年1月15日起，恒大先后耗资9.3亿美元收购电动汽车制造商NEVS51%的股权，以10.6亿元人民币入股新能源汽车动力电池企业卡耐新能源，以1.5亿欧元收购世界顶级超级跑车公司柯尼塞格，以5亿元入主轮毂电机公司e-Traction。

与此同时，去年9月28日恒大成立恒大智慧科技有限公司，注册资本3亿元，作为新能源汽车智慧充电的研发平台。

粗略估算，恒大目前耗费了接近300亿元打造起一条串连起上下游的新能源汽车产业链。接下来，一旦恒大新能源汽车天津基地投产，按照许家印提出的 生产线必须是世界最先进的，厂房不能像仓库，必须由世界级设计大师设计，并打造成地标建筑 等要求，投入还将进一步加大。与之相对的是，目前恒大新能源汽车的投资回报尚未体现出来。

未来5-20年，汽车产业是几万亿、甚至几十万亿的大产业。 许家印在业绩会现场将汽车产业定义为 万亿 企业，这一预期是他加大投入力度的主要原因。

不同于许家印 万亿 大产业的认知，万科对新业务的规模预估停留在千亿级别，在2018年的《致股东》中，万科指出，至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。

同为龙头房企的万科，对新业务的投入也不菲。从2016年起，在商业和物流两大业务上，万科斥资128亿元收购印力集团，又以84亿元与合作伙伴收购了凯德20家购物中心，耗资34亿新加坡元（约168亿人民币），以21.4%的投资比例成为物流巨头普洛斯第一大股东。

从2018年度报告呈现的数据来看，目前万科仅定位为核心业务的物业服务收入为97.9亿元，占比约3.3%；其他业务的收入只约32.6亿元，占比仅1.1%。

收敛与信心

能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多 ， 我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务 基于盈利水平的维持低位，在《致股东》一信中，万科做出这样一个结论。

按照郁亮的说法，地产业务这么赚钱，还能找到更赚钱的业务吗？ 大家不要奢望，我们自己也从不抱奢望。如果指望新业务赚大钱，那是痴心妄想。

在郁亮看来，这些新业务未来是赚小钱的，大家（如果）用规模、速度、利润来衡量这个事情，可能不充分。

伴随而来的动作是万科从去年下半年起提出 收敛聚焦，巩固提升基本盘 这个战略。这其中， 先求根基的稳固，才能更好地开支散叶 被万科视为首要动作，万科执行副总裁、首席财务官孙嘉说，聚焦是长期的选择，做强核心主业是所有企业的共同规律。

从销售规模来看，聚焦房地产的万科，2018年销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%，在全国商品房市场的份额由2017年的3.96%进一步上升至2018年的4.05%。

另一方面，万科新业务的操作，也根据过去几年的业务发展状况、市场变化与商业基本规律进行盘点、整合和收敛。万科的用意在于，相比规模上的领先，他们更愿意在能力上的领跑。

孙嘉表示，收敛相对是短期的，主要根据万科内部现在的商业逻辑，评估业务未来的市场发展空间，包括万科自身在业务上的竞争力。一旦条件都具备，万科还是会坚定把这个业务确定为 城乡建设与生活服务商 定位下所要做好的新业务。

租赁住宅便是一个典型案例。早在2017年8月，万科就曾预计，2018年 万科泊寓 大概可以达到开业15万间的水平。根据孙嘉在业绩会上提供的数据，2018年万科泊寓仅开业了6万间，预计今年总开业数可以达到10万间，速度低于的预估。

这6万间已经开业运营的租赁住宅一年租金收入接近8亿元，孙嘉说，今年租赁住宅的基本盘就是提高已经获取资源的收益率，并做好与客户的黏度。

祝九胜透露，目前万科的租赁房源轻重资产加起来接近40万间。内部决定在近期设置泊寓事业部，作为一个独立的事业部，之后会更聚焦这一业务，获取更多的房间并开业运营。

尽管2018年，恒大5513.4亿元的合约销售额相比万科略逊一筹，但与万科的收敛大相径庭，对新能源汽车雄心勃勃的许家印认定旅游、大健康和汽车产业都是能与恒大如今销售规模相互匹配的 万亿 产业。

2018年度业绩会，恒大正式宣告其多元化发展布局全面完成。许家印说，以地产为基础，健康、文化旅游为两翼，汽车产业为龙头，近5年内不会再涉入其他更大的产业。

干了十年车间主任的许家印甚至不忘在现场表决心 你们不能忘记我可是制造业企业出来的，新能源汽车我们还是很有信心。

同样对新业务充满底气的还有杨国强，他说，碧桂园自带订单，新开工的建筑面积规模较大，对建筑机器人有巨大需求；另一方面碧桂园的业务能为机器人提供更多的应用场景。

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